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长租公寓IPO第一家,一年亏5亿出租即亏损,曾诱导租客进行网

发布日期:2019-11-08 09:22:32  
美东时间10月7日晚,国内第三大长租公寓青客公寓向美国证监会递交了招股说明书,成为第一家披露招股书的长租公寓公司。招股文件显示,青客公寓2018财年净收入8.9亿元,亏损5亿元;以2019年6月30日

东方时间10月7日晚,中国第三大长期公寓青科公寓向美国证券监督管理委员会提交招股说明书,成为首家披露招股说明书的长期公寓公司。青科公寓预计将在纳斯达克登陆,交易代码为“qk”。摩根士丹利和CICC将共同担任此次ipo的承销商。

青科公寓于2012年在上海成立。成立后不久,它接受了新西兰风险投资公司的天使投资,后来又接受了陈辰、赛富、辛凯资本和摩根士丹利等机构的投资。到2018年,第三轮融资将完成,青科公寓四轮股权融资总规模将超过1亿美元。

青科公寓融资历史,来源:cvsource数据终端

根据招股说明书,青科公寓最大的外部投资者是辛凯资本,持股28.1%。此外,摩根士丹利管理的纽卡斯尔风险投资、赛富投资基金和私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。达晨风险投资没有出现在大股东名单上,但达晨金融情报总裁萧冰是青科公寓的董事。

在融资的帮助下,青科公寓在六年的存续期间保持了高速扩张。2012年可供出租的房间数量为940间。到2018年底,青科公寓将拥有覆盖6个城市的91234间客房,复合年增长率为114.4%。

根据招股说明书中引用的咨询机构发布的报告,就出租房屋总价值和数量而言,青科公寓是国内第三大长期出租公寓运营商。对于月租金低于2000元的摊位,青科公寓的房间数量在业内排名第一。

青科公寓主要运营数据

作为第一家申请首次公开募股的长期公寓公司,青科公寓公布了长期公寓的价格。根据招股说明书,青科公寓在2018财年的净收入为8.9亿元,亏损为5亿元。截至2019年6月30日的九个月,净利润为9亿元,亏损为3.7亿元。

根据截至2019年6月30日的97,621名租户计算,青科公寓每间出租屋损失3,800元。当然,与2018年每间房损失5180元相比,损失范围已经缩小。

青科公寓利润表(招股说明书)

息税前利润(息税前利润、税前利润、折旧及摊销)也显示青科公寓的利润状况正在改善。截至2019年6月30日的9个月中,青科公寓的息税前利润为-1.46亿元,而去年同期为-1.62亿元。

青科公寓息税折旧及摊销前利润数据,摘自招股说明书

目前,长期租赁公寓行业正面临ipo浪潮和破产浪潮齐头并进的局面。除了清客公寓,据报道,该行业的另外两大巨头,自由和蛋壳,也在准备上市。另一方面,其他一些长期公寓正在破产。最近,2019年8月,莱加公寓被宣布破产,成千上万的房客无家可归。此前,一系列长期租赁公寓公司,如爱公寓、杭州丁家公寓和玉建公寓,均出现下跌。

青科公寓的资本链也处于紧张状态。截至2019年6月底,青科公寓账户中的现金、现金等价物和限制性现金总额为4.5亿元,按照2018年5.8亿元的燃烧率计算,不足一年。Ipo融资已经势在必行。

在过去的两年里,长期出租公寓一直如雷贯耳。罪魁祸首是对“租赁贷款”模式的沉迷,快速扩张的青科公寓也不例外。

截至2019年6月底,青科公寓65.2%的租户采用了租赁贷款。即使全部都是以半年的预付租金为基础计算的,青科公寓的平均月租金约为1100元,青科公寓预付的租金金额接近5亿元。根据招股说明书披露的数据,截至2019年6月底,青科公寓的预付租金总额为7.9亿元。

青科公寓提供折扣,诱使租户向合作金融机构借钱,并一次性预付租金。半年租金一次性打九五折,整年租金提前打九折。同时,贷款利息也由青科公寓承担。青科公寓使用租户预付的租金进行高速扩张。主要费用是装修房子和预付房东几个月的租金。在租赁贷款模式下,不需要贷款的租户实际上出售他们的信贷,以帮助长期租赁公寓公司筹集资金。一旦资本链断裂,佃农和地主就会陷入“呼天不应,呼地不灵”的境地。

从2018年8月开始,青科公寓引入融资租赁模式。青科公寓将把翻新后的房子和家具卖给金融租赁公司,然后再出租。在这种模式下,青科公寓的资本成本更低、更安全,有助于摆脱对租赁贷款的依赖。

过高的债务比率总是悬在头上的达摩克利斯之剑。截至2019年6月底,青科公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元。资产负债率高达133%,技术上来说是“资不抵债”。

进入2019年后,长期租赁公寓从暂时的狂热进入了调整期。龙狮、远洋运输等房地产公司已经剥离了长期公寓业务,万科、碧桂园和世通也暂停了长期公寓业务的扩张。

从住房收缩数据来看,2018年后青科公寓的扩张速度也有所放缓。截至2018年9月底,合同房屋数量为29,129套,而截至2019年6月底,仅增加到29,655套,增加了526套。相比之下,2018年至2017年间,承包房屋的数量翻了一番。青科公寓在招股说明书中表示:“我们筹集扩张资金的能力极大地影响了我们的经营业绩。”

长期出租公寓缺乏造血能力,依靠融资(包括债权融资)扩张,“高进低出”的问题受到了批评。不久前,莱加公寓(Lega Plant)在宣布破产的公开信中表示,经过仔细思考,它已经深刻认识到公司的“高进低出”商业模式存在巨大缺陷,给长期租赁市场带来了巨大风险。

青科公寓披露的数据显示,2017年和2018年月末的平均入住率分别为91.6%和92.4%。90%的入住率是青科公寓设定的目标入住率。尽管该指标表现良好,但租户流动性指标相当弱。截至2019年6月30日的9个月内,青科公寓与其租户的平均合同期限仅为11.7个月,47.3%的租户在合同到期前已经退休,只有5.1%的租户选择续约。青科公寓援引一份咨询报告称,其平均租赁期是业内最高的。平均租赁期不到一年,近一半的租户返租,续租率为一位数,是长期公寓的常见尴尬。

不久前,全球最大的共享办公巨头wework因估值低而放弃了ipo。最受批评的问题之一是租户的高流动性。由于与房东的租赁通常是长期的,短期租赁会在经济下行周期中带来巨大的损失风险。

像其他长期租赁公寓公司一样,青科公寓也依靠所谓的“n 1”模式,即在房子长期租赁后,将进行装修,增加一个房间以容纳多一个租户。通过“n 1”,青科公寓可以获得看似不错的租金差额。截至2019年6月的9个月内,青科公寓的平均租金利差为25.1%,计算预付租金折扣后的利差为20%。按月平均租金1100元计算,差价约为200元。

但是,平均每个租赁单元(即一个房间)需要花费14,700元来装修青科公寓的住房供应。2018年,这个数字甚至更高,为2万元。一般来说,装修折旧期不应超过5年,这意味着以目前的运营效率,青科公寓甚至无法收回装修费。

在招股说明书中,青科公寓总结了影响公司业绩的几个主要因素,包括扩大公寓网络、维持和提高入住率和出租率、控制运营成本和费用、提高运营效率以及管理前期资本支出和扩张成本。(文/陶惠东源/投中网)

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